Seit dem 1. Januar 2026 wurden die Städte Konstanz, Singen, Überlingen und Radolfzell vom Land Baden-Württemberg aus der sogenannten Gebietskulisse „angespannter Wohnungsmarkt“ herausgenommen. Dadurch verändern sich gleich mehrere wohnungspolitische Instrumente: Die Mietpreisbremse fällt weg, die Kappungsgrenze bei bestehenden Mietverhältnissen steigt auf 20 Prozent und die Kündigungssperrfrist sinkt von fünf auf drei Jahre.
Die Entscheidung der schwarz-grünen Landesregierung zur künftigen Anwendung der Mietpreisbremse basiert auf einer landesweiten Neuberwertung der Gebietskulisse , die zunächst für ein Jahr gelten soll. Grundlage ist ein aktualisiertes Gutachten des unabhängigen Hamburger Instituts FUB, das auch die bisherige Gebietskulisse erstellt hatte. Bauministerin Nicole Razavi (CDU) erklärte: „Nach der Landtagswahl im März ist es dann der neuen Landesregierung vorbehalten, darüber zu entscheiden, wie es mit der Mietpreisbremse weiter gehen soll.“
Laut einer Mitteilung des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen wird die Mietpreisbremse in Baden-Württemberg ab 2026 in 130 Städten und Gemeinden gelten, zuvor waren es 89. Dabei werden 84 Städte und Gemeinden neu aufgenommen, 46 Städte und Gemeinden bleiben in der Gebietskulisse, 43 Städte und Gemeinden fallen aus der Gebietskulisse heraus – so auch Konstanz, Singen, Überlingen oder Radolfzell. Bezogen auf die Einwohnerzahl repräsentieren die Städte und Gemeinden in der neuen Gebietskulisse rund 33 Prozent der Bevölkerung, gegenüber rund 36 Prozent in der alten Gebietskulisse. Der Rückgang hänge mit dem Wegfall größerer Städte wie etwa Konstanz oder Mannheim zusammen.
Vor Ort stößt die Änderung auf deutliche Kritik: Der Konstanzer Gemeinderat verabschiedete bereits im Oktober eine Resolution gegen die Herausnahme aus der Gebietskulisse. Auch die Stadtspitze und der Deutsche Mieterbund Baden-Württemberg warnen vor negativen Folgen für Mieter:innen und sprechen von einer Entscheidung, die die Lage auf dem Wohnungsmarkt nicht ausreichend berücksichtigt. Zum Vergleich: Nach Angaben der Stadt umfasse die Warteliste der städtischen Wohnungsbaugesellschaft WOBAK aktuell rund 3.300 Haushalte – Tendenz steigend.
Was bedeutet der Wegfall der Schutzmechanismen konkret für Mieter:innen in Konstanz? Wer ist besonders betroffen und welche politischen und rechtlichen Fragen stellen sich nun? Wir haben mit Winfried Kropp, dem Vorsitzenden des Mieterbunds Bodensee und Mitglied des Landesvorstands, über Hintergründe, Auswirkungen und mögliche Perspektiven gesprochen.
Winfried Kropp lebt in Konstanz und ist seit Dezember 2023 Vorsitzender des Deutschen Mieterbunds Bodensee. Zuvor war er zehn Jahre lang Pressesprecher und Schriftführer im geschäftsführenden Vorstand. Er ist zudem Mitglied im Landesvorstand des Deutschen Mieterbunds Baden-Württemberg und engagiert sich dort in der politischen Interessenvertretung. Hauptamtlich arbeitet Kropp in der Politikberatung und der Öffentlichkeitsarbeit.
Herr Kropp, wie haben Sie persönlich darauf reagiert, als die Landesregierung verkündet hat, Konstanz, Singen, Radolfzell und Überlingen aus der Mietpreisbremse herauszunehmen?
Ich wollte es zunächst gar nicht glauben. Wenn es Städte gibt, in denen Menschen Wohnungsmangel, Wohnungsnot und teure Mieten seit vielen Jahren am eigenen Leib erleben, dann ist das Konstanz – aber auch andere Städte im Bodenseeraum. Neben Überlingen und Radolfzell gehört ganz klar auch Singen dazu.
Hier kann man nicht von einem entspannten Wohnungsmarkt sprechen. Wir haben erhebliche Probleme bei der Wohnungsversorgung, sowohl für Menschen mit niedrigen als auch für Menschen mit mittleren Einkommen.
Als wir dann mit Verzögerung Einblick in die Gutachten nehmen konnten, war ich persönlich entsetzt. Ein Gutachter kommt zu dem Ergebnis, Konstanz habe keinen angespannten Wohnungsmarkt mehr, Singen auch nicht – aber eine kleine Gemeinde wie Mühlingen an der Grenze zum Landkreis Sigmaringen soll plötzlich einen angespannten Markt haben. Das konnte niemand verstehen.
Genau da setzt unsere zentrale Kritik an. Wenn ein Gutachten zu so unplausiblen Ergebnissen kommt, müsste man eigentlich die Methode überprüfen und sich fragen, ob man auf dem richtigen Weg ist. Genau das ist in Stuttgart nicht passiert.
Die Mietpreisbremse soll Mieter:innen vor stark überhöhten Preisen bei Neuvermietungen schützen. Sie greift in Städten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ ein und schreibt vor, dass die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (laut Mietspiegel) liegen darf. Ausgenommen sind Neubauten (Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014) sowie umfassend modernisierte Wohnungen.
Ob eine Stadt die Mietpreisbremse anwenden darf, hängt davon ab, ob sie zur sogenannten Gebietskulisse gehört, also offiziell als „angespannter Wohnungsmarkt“ eingestuft wird.
„Wenn es Städte gibt, in denen Menschen Wohnungsmangel, Wohnungsnot und teure Mieten seit vielen Jahren am eigenen Leib erleben, dann ist das Konstanz – aber auch andere Städte im Bodenseeraum.“
Winfried Kropp
Was bedeutet diese Entscheidung konkret für Mieter:innen in Konstanz?
Die sogenannte Gebietskulisse, also die Rechtsverordnung zu angespannten Wohnungsmärkten, betrifft eine ganze Reihe mietrechtlicher Regelungen. Mietrecht ist eigentlich Bundesangelegenheit. Weil sich der Bund aber lange nicht auf weitergehende Schutzrechte einigen konnte, hat man bestimmte Regelungen auf Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten beschränkt.
Die Länder haben dann die Aufgabe, diese Gebiete per Rechtsverordnung festzulegen und zu begründen. Wenn eine Stadt nun aus dieser Kulisse herausfällt, sind gleich mehrere Schutzinstrumente betroffen. Insgesamt sind es vier Rechtsbereiche, in denen sich die Situation für Mieterinnen und Mieter verschlechtert.
Der bekannteste Punkt ist die Mietpreisbremse. Was ändert sich hier?
Die Mietpreisbremse gilt bei der Neuvermietung von Altbauwohnungen. Sie begrenzt die Miete auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, also über dem Wert aus dem Mietspiegel. Fällt die Mietpreisbremse weg, gilt diese Begrenzung nicht mehr. Wir haben dann faktisch Vertragsfreiheit bei der Neuvermietung. Es kann mehr oder weniger jeder Preis verlangt werden.
Theoretisch gibt es noch zwei weitere Grenzen: die Mietpreisüberhöhung, die eine Ordnungswidrigkeit ist, und der Mietwucher, der eine Straftat ist. Beide Instrumente haben aber erhebliche praktische Probleme.
Können Sie das konkret erklären?
Um eine Mietpreisüberhöhung nachzuweisen, reicht es nicht, dass die Miete 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zusätzlich muss nachgewiesen werden, dass diese überhöhte Miete unter Ausnutzung einer Notlage verlangt wurde. Nach der Rechtsprechung muss man belegen, dass der Vermieter wusste, dass der Mieter den Vertrag nur wegen einer Notlage abgeschlossen hat. Dieser Nachweis ist in der Praxis extrem schwer zu führen.
Erschwerend kommt hinzu: Wenn die Landesregierung behauptet, der Wohnungsmarkt sei nicht mehr angespannt, müssen wir zusätzlich noch nachweisen, dass diese Einschätzung falsch ist – etwa durch eigene oder alternative Gutachten. Das ist eine erhebliche Rechtsverschlechterung für Mieterinnen und Mieter.
„Fällt die Mietpreisbremse weg, gilt diese Begrenzung nicht mehr. Wir haben dann faktisch Vertragsfreiheit bei der Neuvermietung. Es kann mehr oder weniger jeder Preis verlangt werden.“
Winfried Kropp
WG-Zimmer in Konstanz: 10 Quadratmeter für 720 Euro. Wer heute auf Wohnungssuche ist, stößt schnell an finanzielle Grenzen. | Fotos: von der Redaktion anonymisierte Screenshots.
Gibt es Zahlen, die zeigen, dass die Mietpreisbremse weiterhin notwendig wäre?
Ich habe im vergangenen Jahr eine Analyse gemacht, auf Basis des damaligen Mietspiegels und der Angebotsmieten, die der Südkurier veröffentlicht hat. Dabei wurde deutlich: Die Angebotsmieten lagen weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Nicht bei zehn Prozent, wie es die Mietpreisbremse erlaubt, sondern in Konstanz bei über 30 Prozent. Und in fast allen Gemeinden im Landkreis Konstanz und im Bodenseekreis war die Grenze der Mietpreisbremse überschritten. Das hätte eigentlich zeigen müssen: Wir brauchen dieses Instrument weiterhin. Diese Schlussfolgerung hat man in Stuttgart aber nicht gezogen. Man muss auch sagen: Die Mietpreisbremse betrifft nur Neuvermietungen, also etwa zehn Prozent der Mieterhaushalte pro Jahr.
Welche weiteren Schutzrechte fallen weg?
Ein zweites wichtiges Instrument ist die sogenannte Kappungsgrenze. Sie betrifft alle bestehenden Mietverhältnisse. Grundsätzlich darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Um zu verhindern, dass das in zu großen Sprüngen passiert, gibt es eine Kappungsgrenze. In Konstanz lag diese bislang bei 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Ab dem 1. Januar 2026 steigt sie auf 20 Prozent.
Besonders betroffen sein könnten Mieterinnen und Mieter in ehemals preisgebundenen Sozialwohnungen, etwa bei Vonovia. Dort rechnen wir damit, dass rund 250 Haushalte im ersten Quartal 2026 mit Mieterhöhungen von bis zu 20 Prozent konfrontiert werden könnten. Die Möglichkeit dazu wurde bereits angekündigt.
Und die anderen Bereiche?
Der dritte Bereich betrifft die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Vielen Menschen ist nicht bewusst, wie stark sich ihre rechtliche Situation dadurch verändert.
Mietwohnungen gehören oft juristischen Personen, Eigentumswohnungen meist Privatpersonen. Privatpersonen können wegen Eigenbedarfs kündigen, juristische Personen nicht. Wird eine Mietwohnung umgewandelt, verschlechtert sich die Rechtsposition der Mieterinnen und Mieter deutlich.
Deshalb gibt es eine Kündigungssperrfrist. Nach einer Umwandlung einer Mietwohnung ist es erst nach Ablauf dieser Frist zulässig, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Bundesweit beträgt die Sperrfrist drei Jahre. In Konstanz galt bislang eine verlängerte Frist von fünf Jahren. Diese erweiterte Regelung fällt nun weg.
„Diese vier Punkte führen dazu, dass wir in Konstanz, Singen, Radolfzell und Überlingen eine erhebliche Verschlechterung der Rechtsposition der Mieterinnen und Mieter haben.“
Winfried Kropp
Können Sie erklären, was das alles zusammengenommen, vor allem für Mieter:innen, bedeutet?
Diese vier Punkte führen dazu, dass wir in Konstanz, Singen, Radolfzell und Überlingen eine erhebliche Verschlechterung der Rechtsposition der Mieterinnen und Mieter haben. Die Folge wird zwangsläufig sein, dass die Mieten mittelfristig noch stärker steigen als bisher. Der neue Konstanzer Mietspiegel, der seit dem 1. Dezember gilt, zeigt für die letzten zwei Jahre eine durchschnittliche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete von zehn Prozent.
Welcher Arbeitnehmer hatte in den letzten zwei Jahren einen Einkommenszuwachs von zehn Prozent netto? Und welche Rentnerinnen und Rentner? Ein Ende der Preisspirale ist nicht in Sicht. Der Wegfall der Schutzrechte sorgt dafür, dass sie sich weiter beschleunigt.
„Ein Ende der Preisspirale ist nicht in Sicht. Der Wegfall der Schutzrechte sorgt dafür, dass sie sich weiter beschleunigt.“
Winfried Kropp
Hier geht es zu Teil 2 des Interviews: Wer besonders betroffen ist, was sich ändern soll und wo Winfried Kropp trotz allem Hoffnung für Konstanz sieht.
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